觀山悅項目位于山東省泰安市岱岳區，緊鄰泰山，北鄰環山路，西鄰體育場西路。占 地面積 41300 ㎡ 容積率 1.1 ，計容建面 45430 ㎡ 。舊改方泰安鴻浩永和置業有限公司 通過一二級聯動鎖定地塊 擬于 2021 年 11 月底之前掛牌。預計 掛牌價 30000 萬元 ，合樓 面價 6604 元 ㎡。目標地塊一的土地出讓金及后續建設資金需 籌措。目標地塊二位于 山東省泰安市岱岳區，緊鄰泰山， 北至環山路，南至體育場北街。 占地面積 74500 ㎡，其中住宅 64500 ㎡， 容積率 1.05 ；產業地 10019 ㎡，容積率 1.2 ，需自持。鴻浩永和通過產業勾地鎖定 地塊，地塊已于 2021 年 10 月 28 日重新 補掛牌 地塊于 2021 年 5 月 17 日掛牌出讓，后因故中止）。目標地塊二的土地出讓金及后續建設資金由鴻浩永和自籌。

   項目所在板塊周邊一手在售項目疊拼價格在2.5萬元/平米，已售罄狀態。下游環山板塊多個項目在售，疊拼多在1.8-2.2萬元/平米，聯排在2.8-3萬元/平米，去化速度為3-5套/月。整體競爭相對激烈，下游在售項目7-8個，但售價均高于本項目定價，項目壓力和前景相對可控。二手低密產品整體價格高于一手在售價格近1.5-2倍，但成交量相對有限。

   項目北靠泰山景觀資源優質 為主城核心片區；片區內以低密高端產品為主 居住氛圍較優 。 3 km 范圍內坐享市區優質的教育 、 醫療 、 商業及市政配套資源 區域發展成熟 。全市土地市場 泰安市區涉宅土地市場年度供應面積集中在 300 萬方左右 成交約 280 萬方 。 2019 年涉宅用地集中放量 品牌房企搶駐市場 土地成交量價攀升 。 近兩年受疫情影響 土地市場供銷量跌價升 2021 年 1 8 月平均成交樓面價 3897 元 ㎡泰安市區涉宅土地市場年度供應面積集中在 300 萬方左右，成交約 280 萬方。 2019 年涉宅用地集中放量，品牌房企搶駐市場，土地成交量價攀升。近兩年受疫情影響，土地市場供銷量跌價升， 2021 年 1 8 月平均成交樓面價 3897 元 ㎡

        目標項目位于泰安市岱岳區，屬城市外圍，區域范圍廣、結構性差異大，整體平均樓面價水平及走勢與泰安整體市場趨同；本案所在板塊近兩年成交多幅涉宅用地，成交樓面價最高達到11245 元 ㎡ ，其中陽光城和碧桂園地塊樓面價均突破 11000元 ㎡ ，溢價率達到 62% 。其余地塊多為定向摘地，樓面價在4700 9700 元 ㎡ 。19 年以來泰安市區住宅市場供需關系發生逆轉，近兩年市場呈供大于求態勢，年均供應 360 萬方，成交約 270 萬方，當前整體市場成交均價約 9700 元 ㎡ ，截至 7 月底預售存量約 322 萬方，去化周期 14 個月。

        泰安別墅市場集中度相對較高，成交 TOP10 項目占整體市場成交量超 7 成， TOP3 項目年度成交量在 120-150 套左右本案周邊前期在售項目疊拼價格在 2.5 萬元 ㎡ 左右，目前已基本售罄；下游的環山板塊西部片區多個在售項目，競爭激烈，疊拼均價多在 1.8 2.2 萬 ㎡ ，流速約 4 5 套 月，聯排產品均價2.8 3 萬 ㎡ ，流速約 2 3 套 月。未來周邊低密產品供應主要集中于近山板塊西部，總共在售及待售項目 7 8 個，存量約 40 萬方，整體競爭相對激烈。本案位于近山板塊中，在售項目少，依托區位優勢，預計本案面臨的競爭壓力相對可控。

       現場管理職責及時派駐具備完成本協議約定服務內容能力的現場駐場人員;現場派駐人員勤勉完成甲方1指示的本協議約定服務內容項下的合理現場工作；現場派駐人員審慎履行本協議約定的協助甲方1對章證照共管職責。